новостройки

Екатеринбурга
  • Что нужно знать о новом законе о регистрации недвижимости

    2016-12-20

     

    1. Создается Единый госреестр недвижимости (ЕГРН)

    Что это дает? Выписка из ЕГРН с 1 января будет главным документом, подтверждающим право собственности гражданина на недвижимость. В результате ЕГРН будет включать: кадастр и кадастровые карты, реестр прав, книги учета и реестровые дела, реестр границ (включая территории, которые имеют особое использование).

     

    2. Упростится подача документов

    С января документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости можно будет подать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимости.

    Подавать документы для прохождения необходимой процедуры можно в бумажной форме: лично или по почте в органы Росреестра, с использованием услуг многофункционального центра, уполномоченному лицу. Электронная форма подачи документов тоже возможна: через сайт Росреестра или соответствующий портал госуслуг.

     

    3. Сократится срок работ

    Сокращаются сроки: при подаче заявления в Росреестр кадастровый учет и регистрация прав будут выполнены одновременно в течение 10 дней. В случае необходимости получения только одной из услуг на регистрацию прав или кадастровый учет уйдет около 5 дней. Данный период будет увеличен на 2 рабочих дня для получения кадастра и на 4 дня для госрегистрации прав, если сведения подаются не напрямую, а с помощью МФЦ.

     

    4. Появится история операций

    У объектов недвижимости появится история: ранее внесенные данные не будут удаляться, в ЕГРН будут храниться все версии изменений и правок реестров. Данные можно будет получить в одной выписке. Введена новая услуга – доставка документов курьером.

     

    5. Зарегистрированное право все равно может быть оспорено

    Наш реестр продолжит сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено. К сожалению, нет ситуации, когда зарегистрированное право – это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно «с оглядкой» на оспоримость.

     

    6. Будут описаны условия для компенсации

    Новый закон описывает условия для однократной компенсации собственнику жилья, который в силу объективных причин не может его истребовать от добросовестного приобретателя. Данная выплата будет финансироваться из средств федерального бюджета и не может превышать 1 млн рублей.

    В то же время в законе не полностью решен вопрос об ответственности. Пострадавшей стороне придется сначала долго выискивать надлежащего компенсатора через суд. И только в случае решения суда о невозможности получения возмещения от третьих лиц, можно рассчитывать на компенсацию от государства.

     

    7. Сроки приостановки регистрации прав будут увеличены

    Процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав могут быть приостановлены на три месяца по решению государственного регистратора, на шесть месяцев – по инициативе заявителя. Среди оснований для приостановки – непредоставление документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

  • Жильё «бизнес-класса» вне категорий.

    2016-12-12
    comment

    В начале 2000-х годов игроки рынка дорогой недвижимости сформировали критерии классов жилья. Жилой комплекс класса «бизнес», согласно этой классификации, должен находиться в центре, иметь не более 40 квартир, а цены должны стартовать от 100 тыс. за кв. метр. Но рынок внес свои коррективы, и сегодня многие люксовые проекты не соответствуют тем или иным критериям. Какие же критерии остались при бизнес-классе?

    1. Количество квартир в доме.

    По большому счету, главным отличительным критерием недвижимости «бизнес-класса» от  обычных комплексов, являлось количество квартир. Этот пункт задавал правила игры для застройщиков, которым приходилось выбирать между «много» и «дорого». Одни делали ставку на массовость – продавая много квартир, но дешевле, другие – строили маленькие дома, тратились на строительные материалы, отделку, безопасность, но квартиры в них стоили на порядок дороже.

    Некоторые застройщики остались верны принципам категорий и строят действительно дорогое, качественное жильё – к примеру ЖК «Кандинский», ЖК «Вивальди», ЖК «да Винчи».

    В конце концов жадность победила и застройщики наперебой стали строит комплексы с большим количеством квартир.

    1. Местоположение.

    «локация, локация…» – еще совсем недавно эту фразу без устали повторяли все девелоперы и маркетологи рынка престижной недвижимости, как правило, делая при этом глубокомысленное лицо. Именно местоположение объекта определяет его класс и ценовую политику застройщика. Что касается бизнес-проектов сегмента, то они могли возводится только в центре.

    А если досталась площадка на периферии города, то лучше спокойно строить массовое жилье, а «не изобретать велосипед».

    1. Площадь квартир.

    Площадь квартир в «бизнесе» обычно начинается от 60 кв. метров. Вероятно, слово «обычно» в контексте текущей ситуации на рынке стоит трактовать как «раньше». Сегодня на рынке недвижимости реализуются квартиры площадью до 50 кв. метров. Например, в ЖК «Дипломат» есть квартиры площадью 42 кв.м.

    1. Паркинг.

    Ещё одним из существующих критериев бизнес-жилья – это наличие собственной парковки с коэффициентом 1,5-2 парковочных места на квартиру. Однако мест в жилых комплексах не всегда хватает.

    1. Собственная территория.

    У каждого жилого комплекса должна быть придомовая территория. Вне зависимости от класса. В проектах массового жилья там устанавливают качели для детей, лавочки для пенсионеров и засаживают чахлыми деревцами. В элитных жилых комплексах – придомовое пространство организуют именитые ландшафтные дизайнеры.

    Подводим итоги

    Получается, что жестких критериев элитной недвижимости нет. Просто застройщик, перед стартом проекта, должен для себя понять, какой жилой комплекс он возводит – премиальный, бизнес-класса или комфорт плюс. А потом маркетологи компании должны убедить в этом решении рынок.

    Наверное, главным и самым надежным индикатором уровня проекта остается цена. Правда, мало обозначить цену, надо, чтобы люди «проголосовали» за нее рублем. И если в текущих условиях покупатели готовы платить за кв. метр от 100 тыс. и выше, а квартиры, несмотря на кризис, активно реализуются, то значит комплекс можно считать соответствующим «бизнес-классу».

  • Как выбрать новостройку для инвестиций?

    2016-12-04
    comment

    В настоящий момент рынок новостроек активнее рынка вторичного жилья. Прежде всего, такая ситуация сложилась из-за цены — квартиры в новых домах дешевле «вторички».

    Застройщик вынужден снижать цены, демпинговать, предлагать акции и соглашаться на скидки, потому что ему надо продавать квартиры. Остановится конвейер продаж — остановится и его бизнес. Спросу на новостройки способствует и государственная политика, которая заинтересована в развитии именно строительного сектора, а не частного рынка перепродаж.

    Одним словом, если кто-то и отваживается сейчас покупать квадратные метры, то ищет он их в строящихся жилых комплексах. Однако искать надо с умом, потому что у любого строящегося объекта, пусть самого красивого, соблазнительного или доступного, есть один большой минус по сравнению с «вторичкой» — оно строится, и никто не даст стопроцентной гарантии, что будет построено в срок или вообще достроено.

    С инвестициями в недвижимость сейчас вообще дело обстоит весьма скромно. Инвесторы, как заявляют многие девелоперы, ушли с рынка. Однако теперь доходность многих бизнесов падает, поэтому не все инвесторы покинули рынок. Смельчаки остались. И зерно разумности в их поведении есть, так как больше всего спекуляциями на жильё как раз и зарабатывали в периоды экономической нестабильности. Просто надо правильно выбирать объекты для вложения своих средств. Можно, конечно, полагаться на собственное везение, а можно воспользоваться советами экспертов.

    Сроки инвестиций

    Прежде всего, надо определиться с целями и сроками инвестиций, а также со стратегией действий. Если целью является максимальная прибыль, то ждать её придётся 5 – 7 лет. Сейчас цена входа низкая, но она будет такой не всегда, так как любой кризис всё же заканчивается, а вместе с ним заканчивается и период низких цен на рынке недвижимости. При экономическом росте платёжеспособность населения будет расти, а на этот рост цены, безусловно, отреагируют и поддержат. Эксперты уверяют, что именно тогда на своих ранее сделанных инвестициях можно будет заработать 35%.

    Можно вкладывать деньги в новостройки на 1 – 2 года, но цель таких вложений сейчас — не прибыль, сохранение собственных сбережений и минимизация инфляционных рисков. Вряд ли цены в ближайшее время будут расти существенно, так как благосостояние народа пока только снижается, но увеличиваться по причине удорожания строительных материалов они будут точно. Нет никаких оснований ждать падения цен в новостройках, потому что растёт себестоимость строительства.

    Дальнейшая продажа

    Продумывая стратегию собственных инвестиций, необходимо сразу же думать и о будущей реализации выбираемого актива. Вопрос продажи очень важен, потому что именно от него зависит итоговая сумма прибыли, а продавать сейчас не так-то просто, как было раньше.

    Проще продать квартиру через застройщика в финале строительства. Этот способ менее затратен по времени и по нервозности, да и сам застройщик всегда заинтересован заселить свой дом реальными жителями. Поэтому данную услугу оказывают почти все застройщики на рынке, но лучше обговаривать этот момент заранее — на этапе покупки.

    Что же выбрать?

    Вопрос, во что инвестировать, также важен. В настоящий момент эксперты советуют вкладывать деньги в проекты комплексного освоения территорий, так как именно в таких проектах есть наибольший потенциал для роста цен. Самыми интересными, в плане роста инвестиций, на сегодняшний момент – это вложения в микрорайоны «Шишимская горка» и «Солнечный». Чуть менее интересен – микрорайон «Светлый». В КОТах жильё дорожает и по мере готовности домов и по мере развития самого проекта, в объектах точечной застройки второй фактор для роста отсутствует, здесь район изначально уже сложился, развит и оценен рынком.

    Какую квартиру выбрать?

    Выбирая объект, надо думать от большого к частному, то есть выбрав ЖК, следует взвешенно выбрать и саму квартиру. Нельзя купить просто жильё, необходимо вложиться в ликвидное жильё. Сейчас таковым считается квартира до 35 м² («однушка» или студия). Именно такая площадь пользуется в настоящий момент спросом и реализуется достаточно быстро. Но если вы собираетесь продавать объект через семь лет, когда на рынке уже будет переизбыток этого мини-формата, то стоит обдумать и иные варианты.

    Ищите скидки

    Стремясь заработать как можно больше, следует на этапе выбора объекта искать акции. Цены такие обычно предлагаются на самом старте продаж, поэтому стоит рассматривать новые ЖК, новые очереди в уже строящихся ЖК. Из-за высокой конкуренции на рынке застройщики часто начинают продажи с ценником ниже рынка, и такие старты надо отслеживать, так как это позволяет очень выгодно зайти в проект. Предпочтение лучше отдавать новым очередям, так как в этом случае риск недостроя ниже, потому что застройщик более ранними строениями уже доказал свою состоятельность и надёжность.

    Одним словом, рынок инвестиций никуда не делся и до сих пор привлекает тех, кто любит пить шампанское.

  • КАК ВЫБРАТЬ СВОЙ ЭТАЖ В НОВОСТРОЙКЕ?

    2016-11-28
    comment

    КАК ВЫБРАТЬ СВОЙ ЭТАЖ В НОВОСТРОЙКЕ?

    Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.  

    1. Первый этаж.

    На многих покупателей недвижимости при выборе этажа до сих пор влияют стереотипы, сложившиеся еще в советское время. Поэтому общение с риелторами нередко начинается с фразы: «Первый и последний не предлагать». Однако в настоящее время квартиры на первичном рынке в новостройках обычно можно найти только, начиная со второго этажа. Таким образом, современный второй этаж стал «правопреемником» первого.

    Многие минусы первых этажей ушли в прошлое. Технологии строительства и качество применяемых стройматериалов давно шагнули далеко вперед. Благодаря этому, таких проблем домов старого фонда, как сырые подвалы или пониженная температура на первом/втором этаже в большинстве современных новостроек уже не существует. Если в жилом комплексе действует пропускной режим, квартиры не требуют таких дополнительных мер обеспечения безопасности, как решетки на окнах.  

    Единственный возможный аргумент против жизни на втором этаже, пожалуй, ваш «сосед» снизу – то самое коммерческое помещение. Если вы покупаете квартиру в еще строящемся доме, то невозможно спрогнозировать, какое предприятие торговли или услуг будет располагаться под вашей квартирой. Но, если дом в спальном районе, с почти стопроцентной вероятностью можно утверждать, что это будет магазин (скорее всего продуктовый), парикмахерская (салон красоты), аптека или стоматология. Только последнее учреждение может беспокоить неприятным шумом, и только в том случае, если в доме окажется уж совсем плохая звукоизоляция – бормашина всё же не отбойный молоток. Но не стоит забывать, что коммерческие помещения могут не занять и за пять, и за десять лет с момента сдачи дома. Во всём остальном второй этаж имеет сплошные плюсы.

    Цены на жилье, находящееся на первом/втором этаже ниже на 3-5% по сравнению с аналогичными предложениями, расположенными на средних уровнях дома. А разница в стоимости с квартирами, находящимися на самых высоких этажах может доходить до 10-15% в массовом сегменте и до 20-30% в домах комфорт и бизнес-класса.  

    2. Последний этаж.

    Устаревшие стереотипы также «преследуют» и последние этажи. Потенциальные покупатели опасаются возникновения таких проблем, как слабый напор в водопроводе, протечки крыши и сквозняки. Однако современные технологии и оборудование позволили устранить все эти недостатки, характерные для домов старого фонда. Например, во многих новостройках коммуникации расположены под крышей. Поэтому и напор воды, и качество отопления оказываются даже лучше, чем на нижних этажах. А современные стеклопакеты позволяют полностью устранить проблему сквозняков.

    Единственным риском для жильцов квартир на верхних этажах является поломка лифта. Но согласно законодательным нормам, в подъездах многоэтажных новостроек не может быть меньше двух лифтов. Вероятность того, что все лифты выйдут из строя в одно и то же время, очень мала. При этом, квартиры на последних этажах имеют множество преимуществ. Это хорошая инсоляция, вид из окна, отсутствие шума и риска затопления от соседей сверху, а также чистый воздух.        

     

    3. Расположение дома

    Первое, на что стоит обратить внимание – это окружение новостройки. От того, какие дороги расположены рядом с домом и насколько интенсивным является движение по ним, напрямую зависит будущий комфорт. Если новостройка находится вблизи от крупных транспортных артерий, то лучше выбрать более высокий этаж – начиная с 5-7. Это позволяет минимизировать негативное воздействие шума от автомобилей и воздуха, загрязненного выхлопными газами.  

    Если вокруг дома в радиусе 200 метров нет оживленных дорог и ее окружают аллеи, парки и прогулочные зоны, то можно остановить свой выбор на 2-4 этажах. Влияние окружающей среды в этом случае будет минимальным по сравнению с новостройкой, находящейся на первой линии улицы с оживленным движением. Плюсом квартир на нижних этажах, окна которых выходят на зеленые «островки», является иллюзия проживания в уютном загородном доме. Однако надо учитывать, что из-за близости деревьев в квартиру будет поступать меньше солнечного света, чем на этажах, находящихся выше крон.   

    Вместе с тем, существует стереотип, что деревья, расположенные у дома, могут стать «лестницей» для злоумышленников в квартиру. Этот фактор останавливает многих покупателей от приобретения жилья на 2-3 этажах. Однако, такое опасение актуально скорее для старых построек, где расстояние от окон до ветвей деревьев порой не превышает одного-двух метров. В настоящее время действуют нормативы, согласно которым деревья не разрешается сажать ближе пяти метров от наружных стен жилого дома. Поэтому в современных новостройках данные риски исключены.

    Неприятными «соседями» для любой новостройки являются также дымящие трубы крупных промышленных предприятий. Если рядом с жилым комплексом находится одна или несколько промзон, нужно учитывать, что скопление вредных веществ от выбросов происходит, начиная с 7 этажа. В таких микрорайонах лучше выбирать квартиру на более низких уровнях.        

     

    4. Видовые характеристики

    Многие покупатели квартир на высоких этажах, начиная с десятого, выбирают их из-за возможности любоваться панорамными видами из окна. Самыми популярными являются виды на центр города, исторические и архитектурные достопримечательности, реку или пруд, водоемы, парки и зеленые массивы. Однако покупка квартиры, расположенной «ближе к небу», абсолютно не гарантирует идеальной «картинки». Может случиться так, что из окон будут видны лишь стены рядом стоящего дома, промзона, невзрачные крыши пятиэтажек советской эпохи или оживленные трассы. При этом из квартиры, расположенной в том же подъезде, но на третьем-четвертом этажах, может открываться красивый вид на уютный двор. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, находящейся на начальных этапах строительства, нужно как можно тщательнее изучить проект и оценить будущие видовые характеристики каждого из корпусов.        

    5. Возраст и состав членов семьи

    Выбор этажа во многом зависит от того, кто будет проживать в новой квартире. Практика показывает, что пенсионеры предпочитают самые нижние этажи – с первого по третий. Несмотря на то, что в каждом подъезде современного дома есть два или даже три-четыре лифта, пожилых людей настораживает возможность их поломки, и необходимость подниматься пешком на верхние этажи. Те же опасения часто возникают у мам с маленькими детьми. Кроме того, многие молодые родители часто выбирают жилье «пониже» для того, чтобы подрастающий ребенок мог один подниматься в квартиру, не пользуясь лифтом. Родители опасаются, что лифт может застрять в шахте или на ребенка нападут злоумышленники. А вот молодые люди без детей обычно предпочитают жилье, находящееся выше 8-10 этажей.         

    6. Личные предпочтения жильцов

    Чтобы не ошибиться с выбором этажа, необходимо учитывать особенности характера всех будущих жителей квартиры. Например, по статистике более 7% всего населения планеты страдают акрофобией – страхом высоты. При взгляде из окна квартиры, расположенной на одном из верхних этажей, у них может возникать как легкий дискомфорт, так и настоящая паника. Поэтому постоянное проживание «на высоте» может стать для таких людей настоящей пыткой. Примерно такой же процент жителей Земли страдают клаустрофобией – боязнью замкнутого пространства, ярчайшей пример которой – страх перед поездками в лифте. Влиять на выбор этажа также могут различные заболевания будущих жильцов, например, аллергия на пыль, пыльцу деревьев и цветов, астма или болезни опорно-двигательного аппарата. Нередко ключевым фактором для принятия решения о покупке той или иной квартиры становится прошлый опыт и привычки. Те, кто большую часть жизни провел на 2-3 этажах, вряд ли захотят резко сменить «уровень», поселившись на одном из последних этажей небоскреба. Те же, кто привык любоваться городом с высоты птичьего полета, редко стремятся жить ближе к земле.  

     

    7. Стиль интерьера квартиры

    Одним из модных трендов в дизайне является соблюдение баланса между архитектурной стилистикой домов и интерьером квартир. Считается, что «сочетание несочетаемого» разрушает общую гармонию и не лучшим образом влияет на психологический комфорт. Так, в домах с классической архитектурой «чужими» оказываются квартиры, оформленные в модном стиле хай-тек, а в типовых панельных новостройках – жилье в дворцовом стиле или с элементами помпезного барокко. Следуя этой теории, жилье, которое предполагается оформить в стиле кантри или прованс, «требует» более низкого этажа – с первого по третий. Минимализм и хай-тек стильно выглядят в квартирах на верхних этажах с панорамными видами на город. А классика или контемпорари уместны на уровне, считающимся «золотой серединой» – с третьего по десятый этажи. 

    «Понятия «идеальный этаж» не существует так же, как и понятия «идеальная квартира» или «самый лучший дизайн интерьера», у каждого покупателя свой образ жизни и свои вкусы. Поэтому то, что для одних является наилучшим выбором, для других становится неприемлемым вариантом. Благодаря этому, спрос на квартиры распределяется достаточно равномерно. Ни в одной из новостроек не бывает такого, чтобы после завершения активного цикла продаж пустовал какой-то один конкретный этаж. Во многих европейских странах до сих пор престижным и популярным является жилье, расположенное на первых этажах. В нашей стране «золотой серединой» считаются квартиры, находящиеся на 3-10 этажах, которые в новостройках всегда раскупаются первыми. Это связано с тем, что такое жилье лишено основных недостатков – находящихся в квартире не беспокоит шум с улицы или загрязненный воздух от выхлопных газов. Но при этом оно обладает многими достоинствами – возможностью подняться в квартиру в случае поломки лифтов или быстро покинуть помещение при возникновении чрезвычайных ситуаций. В настоящее время дефицита жилья на первичном рынке нет ни в одном ценовом сегменте. Поэтому потенциальные покупатели могут выбрать наилучший вариант в соответствии со своими предпочтениями.   

    Источник: МетриумГрупп

  • Инструкция для будущего дольщика: пакет гарантий до заключения договора по 214 ФЗ

    2016-11-21
    comment

    Участие в долевом строительстве – один из самых востребованных способов приобретения жилья в Свердловской области. По данным Управления Росреестра, в октябре 2016 года зарегистрировано на 24% больше договоров долевого участия, чем в предыдущем месяце.

    Что нужно знать гражданину, решившему вложить деньги в строительство жилья, для максимального снижения рисков?

    Застройщик обязан предоставить гражданину для ознакомления:

    • разрешение на строительство многоквартирного дома;
    • проектную декларацию;
    • документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок (собственность или аренда).

    Данная информация размещается на сайте застройщика. Небезынтересна и история деятельности застройщика. Гражданин на сайте, как правило, находит информацию о построенных объектах, сроках сдачи их в эксплуатацию. Кроме того, полезно изучить новостные сайты и тематические форумы, на которых общаются участники долевого строительства.

    Ответственность застройщика перед дольщиком должна быть застрахована. Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования и сведения о страховой организации. Перечень организаций, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщика, есть на сайте Центробанка. Теоретически вместо договора страхования застройщик может использовать поручительство банка, однако на практике такая схема в Свердловской области не применяется.

    Государственный регистратор (специалист Росреестра) проводит правовую экспертизу договора долёвки. Он проверяет соответствие указанной в договоре квартиры проектной декларации, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, способ обеспечения обязательства застройщика (наличие договора страхования ответственности застройщика).

    Экскурсия в ближайшее будущее

    В 2017 году многие нормы закона о долевом участии изменятся. Ужесточатся требования к застройщику. Уставный капитал застройщика значительно увеличится, и будет зависеть от общей площади всех помещений в домах, которые возводит застройщик.

    Согласно новым требованиям, на официальном сайте застройщика по каждой новостройке должно быть размещено следующее:

    • заключение уполномоченного органа (Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом участии в строительстве;
    • проект договора участия в долевом строительства;
    • выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
    • фотографии строящегося многоквартирного дома, отражающие текущее состояние строительства.

    Застройщик несет ответственность за неисполнение обязанности по раскрытию информации, а так же полноту и достоверность информации.

    По новым правилам при передаче квартиры застройщик будет обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, содержащую информацию об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки и инженерных систем. Инструкция будет являться неотъемлемой частью передаточного акта.

    Еще одна новелла – возможность размещать средства участников долевого строительства в счет оплаты строящейся квартиры на счетах эксроу в банке. Застройщик будет осуществлять строительство за счет кредита банка. А средства дольщика со счета эксроу банк перечислит застройщику только после передачи квартиры участнику долевого строительства. Риски дольщиков практически будут при такой схеме сведены к нулю. Условия для застройщиков жесткие, однако, гарантии защиты прав участников долевого строительства существенно повышены.

    Источник: Управление Росреестра по Свердловской области

  • Перепланировки в новостройках

    2016-11-13
    comment

    Определившись наконец с планировкой и купив квартиру в новостройке, собственники спешат приступить к ремонту. Однако в пылу радостных забот не стоит забывать об ограничениях, которые закон накладывает на проведение некоторых работ в жилых помещениях, даже если там только бетонные полы и стены.

    Большинство монолитных домов сдается с квартирами свободных планировок (без внутренних перегородок), поэтому покупателям кажется, что они смогут «перекроить» квартиру на свой лад или внести небольшие изменения, если что-то их не устроит. Но есть базовый проект, который разработал застройщик, и он тоже представлен в БТИ.

    — Понятия «свободная планировка» в законе не существует. Данный термин, как правило, используется застройщиками в маркетинговых целях. У любого построенного здания есть утвержденный городскими властями проект, в котором указано размещение всех зон и помещений. На практике «свободная планировка», как правило, значит лишь, что стены-перегородки не возведены, а только намечены. Для покупателя это означает, что, если он решит что-то менять, ему не придется демонтировать стены. Однако процесс и порядок согласования перепланировки (переустройства) не меняется. В данном случае также необходимо обращение в жилищную инспекцию города Екатеринбурга.

    Правила для помещений со свободной планировкой идентичны правилам для всех остальных квартир.

    Что не требует согласования жилинспекцией:

    • ремонт (косметический), в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;

    • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

    • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

    • перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни;

    • установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов;

    • устройство самораздвижных или карусельных дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;

    • изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий.

    Что требует разработки проекта и согласования с жилинспекцией:

    Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся:

    • устройство полов;

    • работы, затрагивающие архитектурный облик фасада;

    • устройство или перенос уборных и ванных комнат;

    • стяжка полов;

    • работы, связанные с газом.

    NB: Стяжка полов не только считается перепланировкой, но и требует разработки и согласования проектной документации, поскольку при неграмотном вмешательстве могут ухудшиться условия проживания соседей.

    Какие работы по перепланировке в квартире не будут согласованы?

    Что не допускается:

    • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;

    • переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

    • нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;

    • установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

    • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

    • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту (по расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир; перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды;

    • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

    • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;

    • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

    • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводку трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);

    • перевод технических подполий в подвалы;

    • устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

    • переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

    • мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными;

    • проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия);

    • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери;

    • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

    Во сколько примерно обходится оформление перепланировки одно-двух-трехкомнатных квартир?

    — В данный момент для того, чтобы провести перепланировку, необходимо выполнить ряд действий, собрать пакет документов. В большинстве случаев алгоритм выглядит примерно так:

    • получение технического паспорта жилого помещения.

    • заказ проекта перепланировки.

    • сдача пакета документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в жилищную инспекцию города Екатеринбурга.

    К сведению

    Получить технический паспорт можно в БТИ на Вайнера 9а.

  • Доплата за квартиру в новостройке. Законно или нет?

    2016-11-10

    Доплата за квартиру в новостройке. Законно или нет?

     
    0.11.2016

    Покупка квартиры в строящемся доме – всегда риск. И дело не только в возможном затягивании сроков сдачи. Нередко людям, уже заплатившим за квадратные метры, вдруг выставляют дополнительные счета. Итоговая стоимость жилья после таких доплат может увеличиться на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. В некоторых случаях требования застройщика справедливы. А иногда компания просто пытается нажиться на клиенте.

    Чаще и больше других за новостройки переплачивают участники жилищно-строительных кооперативов. Приобретая недвижимость по такой схеме, гражданин должен заплатить вступительный, паевой и членские взносы. Их общая сумма, по сути, и является ценой квартиры. Но в уставе ЖСК зачастую прописаны целевые платежи, которые все пайщики обязаны вносить при необходимости. Например, если оборудование подъезда к дому оказалось дороже, чем предполагалось. Отказаться от этих сборов не получится, поскольку, вступив в ЖСК, покупатель автоматически согласился со всеми пунктами устава.

    Важную роль играют и отношения кооператива с застройщиком. Когда это разные юридические лица, стоимость строительства обычно указывается в договоре между ними и не подлежит изменению. Но если работы введет ЖСК, покупателям придется скидываться при каждом повышении расходов – достаточно, чтобы такое решение приняли на общем собрании. В итоге за несколько лет оговоренная цена жилплощади рискует вырасти на 20-50% и более.

    В подобную ловушку попали участники ЖСК «Остров» в Приморье. При создании кооператива в 2012 году пайщикам предлагали заплатить за «квадрат» 41 650 рублей. Затем коррективы внес кризис, появились непредусмотренные затраты. Всего за три года жилье подорожало на 60% до 67 000. Теперь вместо 2 млн руб. однокомнатная квартира площадью 50 кв. м обойдется в 3,3 миллиона, и это явно не предел – дома сдадут не раньше января 2018-го.

    При заключении договора долевого участия (ДДУ) о лишних тратах, казалось бы, переживать не стоит. По закону в нем указывается фиксированная стоимость квартиры. Но и здесь есть нюансы. Так, 214-ФЗ позволяет застройщику вполне легально поднять цену уже купленного жилья. Правда, только с согласия дольщика и только если такое условие изначально оговорено в ДДУ. В документе обязательно должно быть прописано, в каких ситуациях возможно удорожание и на сколько процентов.

    Строительные организации активно пользуются этим правом. Практически все участники рынка включают в договоры пункт о доплате за лишние метры. Оговорка помогает взыскать с клиента деньги, если обмер БТИ покажет, что реальная площадь жилья больше расчетной. Учитывая, что разница порой достигает 5-7 кв. м, переплата может быть существенной. Прошлой весной компания «Главстрой» поставила дольщиков комплекса «Северная долина» перед фактом: «трешки» в ходе строительства прибавили до 6 кв. м, «однушки» — до двух. В результате цена некоторых квартир выросла на 150 000-600 000 рублей. Покупатели пытались спорить, даже устроили митинг. Но закон оказался на стороне застройщика. В ДДУ прямо говорилось: метраж ориентировочный и полный расчет состоится после финишных обмеров. А значит, люди знали, на что идут.

    Многие компании сегодня используют в договорах так называемые «антикризисные» условия. Доплата за квартиру в этом случае может зависеть от изменения размера налогов или уровня инфляции в период строительства. Например, питерский застройщик «Мегалит» внес в ДДУ сразу два таких пункта. Дольщики получат счет на 5% от полной стоимости жилья, если рост индекса потребительских цен превысит 15% или стройматериалы подорожают более чем на 5%. Таким образом, для «двушки» за 7 млн рублей максимальная накрутка составит 350 000.

    Иногда необходимость будущих платежей не прописывают прямо, а маскируют в формулировках условий. Скажем, указывают, что стоимость 1 кв. м рассчитана «с учетом затрат, необходимых для строительства». То есть за ввод дома в эксплуатацию, скорее всего, придется приплатить. Как это делают клиенты красноярской компании «Реставрация»: в зависимости от объекта она дополнительно берет с дольщиков от 500 до 2500 рублей за 1 кв. м. Для трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м цена договора меняется на 40 000-200 000.

    И наоборот, слишком подробный перечень расходов, входящих в цену жилья, в итоге может оказаться пресловутым чеховским ружьем. Через год-полтора выяснится, что в договоре не упомянута установка лифтов, благоустройство двора или что угодно еще. Все эти траты лягут на покупателей.

    Если в ДДУ нет лазеек, позволяющих законно поднять стоимость жилья, а деньги нужны, некоторые застройщики идут на обман. Например, манипулируют данными о площади. Недавно на такой схеме попался ООО «Строй Вест». После сдачи комплекса «Крылатский» на Рублевке компания потребовала от дольщиков доплату за якобы неучтенные метры. Причем значительную: у одного из покупателей квартира увеличилась на 17 кв. м, цена договора – на 2,5 млн руб. ФАС провела проверку и выяснила, что существенные изменения в проект дома не вносились, а застройщик с самого начала знал реальные параметры жилья и просто ввел людей в заблуждение. В Петербурге организация «Балтпродком» вовсе брала с новоселов ЖК «Константиновское» деньги за «воздух», включая в площадь многоуровневых квартир лестницы. После переобмера метраж у клиентов сократился на 15-25 кв. м, а расходы – на 750 000-1,3 млн рублей.

    Еще один популярный способ отъема денег у дольщиков – остекление балконов и лоджий. Компании навязывают установку стеклопакетов, не прописывая в договоре стоимость, объем работ и материалы, хотя такое размытое требование о доплате является незаконным. В свое время эту схему активно применял застройщик «ЛЭК» (сейчас «Л1») из Санкт-Петербурга. В их ДДУ был специальный пункт о «возможном остеклении», а сумму платежа организация определяла по своему усмотрению. Счет за одну лоджию мог составить как 150 000, так и 300 000 рублей, при рыночной цене работ в 30 000. Сумма поборов с одной многоэтажки достигала 100 млн рублей.

    Столкнувшись с требованием о доплате, даже самой незначительной, главное для дольщика – не торопиться. Изменить стоимость квартиры в одностороннем порядке строительная компания не может, а чтобы получить согласие клиента, ей нужно обосновать запросы. Если аргументов в пользу повышения цены недостаточно или пункты допсоглашения вызывают сомнения, лучше не подписывать ничего без консультации с юристом.

    Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

    Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

    Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией владельца ресурса DOLEVKA96.RU 

  • Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

    2016-11-03
    comment

    С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков.

    Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.

    Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.

    Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.

    Изменения по застройщикам

    Минимальный размер уставного капитала

    Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика.

    Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

    Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

    На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

    Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.

    Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.

    В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

    Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

    Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

    Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

    Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

    Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.

    Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

    Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

    Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.

    Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

    Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

    Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

    Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь - о размере ответственности за просрочку.

    Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.

    5%-е ограничение изменения площади квартиры

    Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.

    Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

    Счета эскроу

    Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.

    Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

    Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.

    В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.

    Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.

    Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.

    Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

    Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно - использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.

    Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.

    Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

    Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

    Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

    Изменения по дольщикам

    Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.

    Запрет на односторонний отказ от ДДУ

    Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

    Ответственность за просрочку передачи квартиры

    Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.

    Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.

    Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.

    Изменения по государственному регулированию

    Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

    Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ

    Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.

    Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.

    Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.

    И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

    Компенсационный фонд

    Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года - прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

    Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

    Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.
    Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет?

    Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства.

    Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.

    Заключение

    Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.
    Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).

    Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.

    Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.

    Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.

    Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.

    Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.

    Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.

  • Как оформляют малогабаритные квартиры в разных странах

    2016-02-11
  • Ипотека с господдержкой

    2016-01-15
    comment

    Решение о продлении программы льготной ипотеки будет приниматься в марте - министр строительства и ЖКХ Михаил Мень
    15.01.2016 18:39

    Финансирование непрограммных мероприятий в строительстве планируется сократить в 2016 году, сообщил журналистам министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, передает riarealty.ru.

    "У нас есть непрограммные мероприятия, здесь мы тоже предложили частичное сокращение расходов. Пока это предложение, которое мы направили в правительство. Это касается, в частности бюджетного ассигнования мероприятий, приуроченных к празднованию памятных дат субъектов федераций", — сказал Мень.

    Он добавил, что есть еще вопрос по потенциальным 20 миллиардам рублей, которые могут пойти на финансирование инфраструктуры. "Они пока не присутствуют в бюджете. Если по ним будет принять положительное решение, это будет браться из антикризисного фонда, это не напрямую бюджетных задач касается", — рассказал министр.

    Что касается субсидирования процентной ставки по ипотеке, то все решения будут приниматься в марте, добавил Мень.

  • Апартамент = Квартира!

    2016-01-08
    comment

    Право собственности и процесс покупки.В этой части никакого отличия от квартир у апартаментов нет. В ходе строительства апартаменты, как и квартиры приобретаются на основании договоров долевого участия, которые регистрируются в регистрационной палате. Доступна ипотека. Как и с квартирой происходит приемка помещения дольщиком, так же действует пятилетний гарантийный срок на качество строительства и чистовой отделки. Апартаменты оформляются в собственность без каких-либо ограничений. При Вашем желании собственников (покупателей) может быть несколько – тогда образуется так называемая долевая собственность. Супруги могут приобрести и общую совместную собственность. В последующем апартаменты могут быть проданы, заложены или сданы в аренду также без каких-либо ограничений.

    Прописка. На сегодняшний день в России совершенно отсутствует устаревший институт прописки. Уже несколько лет прописка в стране отменена и заменена на регистрацию. Регистрация бывает постоянной и временной — сроком на пять лет, и по закону в апартаментах возможна временная регистрация на срок до пяти лет. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет и т. д. Единственное неудобство заключается в том, что временную регистрацию нужно обновлять каждые пять лет, но если у Вас есть все необходимые документы на недвижимость, то сделать это можно автоматически без дополнительных усилий. Более того, если Вы покупаете апартаменты в комплексе, имеющем свою управляющую компанию, то регистрацией жителей будет заниматься уже она, то есть от Вас никаких дополнительных усилий не потребуется.

    Безопасность. С этой точки зрения у апартаментов серьезное преимущество перед многоквартирным домом. Апартаментные комплексы проектируются по требованиям для общественных зданий, в силу чего всегда имеют вторую, дополнительную лестницу в качестве пожарного выхода, а это немаловажно, хоть и несет дополнительные затраты для застройщика.

    Коммунальные услуги. Тарифы на тепло- и водоснабжение, водоотведение, для апартаментных комплексов совершенно аналогичны тем, что платят проживающие в квартирах. Неприятно отличается только одна расценка. На электроснабжение. Она примерно в 2,5 раза выше. Однако, нужно иметь ввиду, что в общих коммунальных расходах более 75 процентов составляет тепло, а электричество лишь около 15 процентов. Так что, если сравнить расходы на коммуналку в общем, то переплата по сравнению с аналогичной квартирой не превысит 15-20 процентов. Инфраструктура комплекса. В силу того, что на апартаменты не распространяются нормы многоквартирных домов, застройщик волен сам решать вопросы размещения таких объектов как детские площадки, помещения ТСЖ, зоны озеленения, количества и видов парковок и т.д. Однако, все эти объекты вполне могут присутствовать в том объеме, который будет комфортным для жильцов. Небольшой размер апартаментов и их высокая плотность позволяет застройщику устанавливать на них привлекательные цены, а у Вас наверняка не будет проблем с продажей этого временного жилья через несколько лет – когда Вы будете готовы перебраться в квартиру побольше. 

  • V городская премия рынка недвижимости

    2015-12-14
    comment

    В столице Урала 18 декабря пройдёт V городская премия рынка недвижимости. За победу сразятся объекты, которые ввели в эксплуатацию или реконструировали в 2015 году. 

    Оргкомитет премии — администрация Екатеринбурга и группа Ekbpromo — объявили пять  номинаций: «Новостройки», «Загородные проекты», «Офисные центры», «Торговые центры» и «Складские комплексы». Помимо этого победителей наградят в двух спецноминациях для строящихся объектов: «Градостроительный проект. Жильё» и «Градостроительный проект. Коммерческая недвижимость».

    В числе участников премии — «ЛСР. Недвижимость-Урал», «Юит Уралстрой», «Атомстройкомплекс», «Экодолье Екатеринбург», УГМК. Также об участи в премии заявили «AVS Девелопмент», «Желдорипотека», ГК «Виктория», ЦН «МАН», корпорация «Ваш дом», ГК «Гудлэнд» и другие застройщики.

    Оценивать участников будут специалисты в сфере девелопмента, строительства и недвижимости. Среди критериев оценки — архитектура, экономическая успешность, новаторство и влияние на городскую среду.

    Церемония награждения пройдёт в конгресс-холле БЦ «Саммит». В ней примут участие 150 VIP-персон уральского девелоперского рынка.

    Кроме того, 18 и 19 декабря в «Саммите» пройдёт выставка-распродажа жилья «Домофест». Для участия в ней нужно зарегистрироваться на сайте домофест.рф.

  • Власти Екатеринбурга приравняют апартаменты к жилью

    2015-10-08
    comment

    Документ должен вступить в силу после одобрения со стороны местных депутатов.

    Администрация Екатеринбурга в нормативах градостроительного проектирования собирается приравнять апартаменты к жилым помещениям. Об этом заявил замначальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Сергей Косенко.

    Согласно нововведениям, которые вступят в силу в следующем году, апартаменты будут соответствовать всем требованиям жилых объектов.

    «Необходимо поставить знак равенства между апартаментами и жильем, чтобы и застройщик иллюзий не питал о строительстве некачественного жилья, и граждане не вводились в заблуждение относительно потребительских характеристик приобретаемой недвижимости», - рассказал Сергей Косенко официальному порталу Екатеринбурга.

    По его словам, владельцы апартаментов должны иметь гарантированные места в детсадах, школах, объекты социальной инфраструктуры, обустроенные дворы и достаточное количество мест на стоянках.

    Новая редакция документа уже прошла стадию обсуждения с населением. К концу года ее должны рассмотреть депутаты Екатеринбургской городской думы.

    Ранее девелоперы Екатеринбурга составили документ, по которому предлагали отличать апартаменты по трем классам в зависимости от степени соответствия к жилой недвижимости.

    источник РБК

  • Если покупать - то именно сейчас

    2015-04-23

    Выбор стратегии

    Нетрудно принимать решение о купле или продаже жилья, если есть хотя бы один предсказуемый и понятный фактор на рынке. Например, уверенность, что недвижимость (или доллар) всегда будет дорожать. Сейчас нет уверенности ни в долларе, ни в рубле, ни в квадратном метре. И даже люди, далекие от частного инвестирования, а приобретающие (или продающие) квартиру для собственных нужд, задаются вопросом: делать это сейчас или ждать? Что скорее подешевеет или подорожает: рубль или квадратный метр?

    Трудность выбора усугубляется еще и тем, что скачки происходят и, видимо, будут происходить неожиданно и скоротечно. Шансы угадать в этой ситуации примерно такие же, как при игре в рулетку. Если, конечно, хочется быстро сорвать банк. А вот при спокойной и продуманной игре все же можно как минимум не проиграться и даже остаться в выигрыше.

    "Сейчас надо вести себя точно так же, как вы бы вели себя в спокойное время,— дает совет управляющий партнер инвестиционной группы "Глубина" Дмитрий Гусев.— То есть покупателям не стоит надеяться, что квартиры сильно подешевеют из-за кризиса, а продавцам не слишком целесообразно ждать, когда квартиры сильно подорожают, так как являются лучшей альтернативой доллару".

    Однако каждый хочет продать на пике цены, а купить, наоборот, на дне рынка. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, считает, что поиск минимума — неблагодарное занятие. "В наибольшем выигрыше всегда оказываются те, кто покупает на еще падающем рынке, незадолго до минимума, но не дожидаясь его,— утверждает он.— Да, вначале они могут немного потерять, но уже в скором времени, когда рынок пойдет в рост, потери будут быстро отыграны. Те же, кто жадничает и ждет пресловутого дна, как правило, не могут вовремя почувствовать, что оно уже наступило. По факту они вынуждены покупать уже на фазе роста, когда количество желающих продать по низкой цене стремительно тает. В итоге, когда доходит до сделки, фактическая цена оказывается существенно выше того самого дна".

    А теперь посмотрим, как лучше действовать участникам рынка жилья.

    Первичный интерес

    Проще всего, пожалуй, с новостройками. Если вы решили купить квартиру на первичном рынке, делайте это прямо сейчас, считают большинство экспертов. "С учетом того, что у многих застройщиков рублевые цены на первичную недвижимость не менялись с прошлого года, стоит покупать именно сейчас,— утверждает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.— Начинается высокий сезон на рынке недвижимости, отмечается стабилизация макроэкономической ситуации и укрепление курса рубля. Многие застройщики уже убрали скидки, которые предлагали в начале года".

    "Уже сегодня многие застройщики (особенно в успешных, динамично строящихся и продающихся проектах) объявляют о повышении — пока на относительно символические 3-5%. Но это только начало,— отмечает Халин.— Реальная потребительская инфляция в России только за последние месяцы составила 20-30%. Именно настолько подорожали продукты в магазинах и товары народного потребления. Недвижимость не может долго не реагировать на инфляцию в потребительском секторе. Дорожают материалы, инженерные системы, энергоносители, растут ставки по кредитам и т. д. Строить же себе в убыток никто не будет".

    Дополнительным аргументом для покупки строящихся объектов стало государственное субсидирование ипотеки. "С началом действия госпрограммы субсидирования ипотеки на рынке первичной недвижимости сложилась уникальная ситуация: приобрести недвижимость в ипотеку в строящемся доме можно по ставке 12% и ниже. Подчеркиваю, ставка даже ниже, чем в докризисные времена,— настаивает управляющий "ЛСР. Недвижимость-Москва" Валерий Забелин.— И при этом на рынке появляются предложения девелоперов, готовых на определенных условиях субсидировать даже эту, уже субсидированную государством ставку. То есть вопрос, покупать или подождать, даже не стоит. Если возможности позволяют, покупать нужно сегодня, пользуясь преференциями, которые дают государство и застройщики".

    Преференции от застройщиков действительно вполне ощутимые. "Застройщики предлагают нехарактерные для активного рынка скидки, доходящие в массовых сегментах до 10%, в элитном и премиальном — до 30%,— комментирует Владимир Богданюк, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.— Различные акции позволяют клиенту значительно сэкономить — маркетинговые ставки по ипотеке, длительное бронирование квартир (в обычное время застройщики крайне редко соглашаются на это), рассрочка на срок до десяти лет, дополнительные опции в подарок. На растущем рынке такие акции встречаются многократно реже, ибо застройщики не так остро ощущают борьбу за покупателя".

    Впрочем, даже в такой ситуации следует проявлять разумную осторожность при выборе квартиры на первичном рынке. "Покупателям недвижимости стоит обратить внимание прежде всего на проекты в завершающей стадии строительства, с рублевым прайсом, который пока еще находится на докризисном уровне,— советует Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации "Баркли".— Такая покупка может стать очень выгодной. Снижение цен возможно только в проектах в начальной стадии строительства".

    Давление на цены

    На вторичном рынке тоже установился вполне определенный рынок покупателя. Выбор большой, несмотря на то что многие владельцы квартир решили отложить продажу, и покупатель, особенно с живыми деньгами, может добиться значительных скидок. "В данное время покупатель если не диктует условия продавцам, то изо всех сил старается повлиять на снижение стоимости объекта. Продавец вынужден опускать цену, так как у него нет уверенности, что в краткосрочной перспективе, скажем, в течение трех-шести месяцев, ситуация изменится в выгодном для него направлении",— констатирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

    "В условиях роста объема предложений на вторичном рынке конкуренция между объектами возрастает, поэтому для ускорения реализации квартиры собственники готовы снижать цену,— говорит руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.— В экономклассе скидки в размере 100-200 тыс. руб. вполне приемлемы. Люди, которые планируют совершить альтернативную сделку, ничего не теряют в текущих условиях, даже если необходимо предоставить дисконт для ускорения продаж. Квартира, на которую совершается обмен, тоже может быть скорректирована по цене в более привлекательную сторону".

    Однако при этом, как справедливо замечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", "покупателей с живыми деньгами — "безумцев с кэшем" — сегодня на рынке просто не осталось". "Соответственно, чтобы купить что-то хорошее,— поясняет он,— нужно или выдернуть деньги из банка, или продать существующую старую, морально устаревшую и надоевшую квартиру на рынке вторичном, где сейчас демпинг и небывалое затоваривание, усугубленное отсутствием доступной ипотеки. Покупать что-то новое стоит только в том случае, если продать старое получится без значительной скидки. Иначе действие не имеет смысла. И конечно, нужно здраво и обстоятельно оценивать новое приобретение с точки зрения ликвидности актива в перспективе трех-пяти лет".

    Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", напоминает, что на вторичном рынке много подводных камней, нужно уделить много времени проверке юридической чистоты, особенно если объект продается срочно. "При этом есть такая возможность, как покупка вторички от застройщика,— говорит эксперт.— Это вариант, лишенный рисков: квартиры в уже введенных в эксплуатацию домах. Юридически это вторичное жилье, так как квартиры находятся в собственности застройщика, однако фактически они впервые выставлены на продажу".

    Не все на продажу

    Понятно, что сейчас не лучшее время для продажи квартиры. "Успешно и без большого дисконта сейчас можно продать только абсолютно ликвидные объекты — с высоким уровнем транспортной доступности, оптимальной планировкой и хорошим ремонтом,— говорит Богданюк.— Поэтому ряд собственников и инвесторов придерживают квартиры, чтобы переждать стагнацию цен и вывести квартиру на рынок на растущем рынке".

    Впрочем, в некоторых случаях лучше продавать прямо сейчас, пусть и с дисконтом. "Если вы хозяин квартиры, которую не используете для собственного проживания, и это квартира в плохом районе в панельном доме 60-80-х годов прошлого века, есть смысл ее максимально быстро продать (в том числе со скидкой),— утверждает Гусев.— В скором времени на рынок поступит дополнительное количество современного качественного жилья, на фоне которого ликвидная стоимость морально устаревших объектов будет падать стремительно. А полученные средства имеет смысл переложить в новостройку на высокой стадии готовности".

    Не стоит откладывать продажу и тем, кто собрался переезжать за границу. "Этим клиентам можно посоветовать продавать сейчас, поскольку долларовая цена сегодня на рынке неуклонно стремится вниз, и эта тенденция продолжится в ближайшее время",— уверен Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.

    "Продажа вторичной недвижимости выгодна с целью улучшения текущих жилищных условий или для диверсификации инвестиций, в том числе путем вложения средств в первичную недвижимость на средней или высокой стадии строительства,— говорит Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК Insigma.— Если же рассмотреть продажу вторичной недвижимости, приобретенной за валюту перед кризисом-2009, очевидно, что после повышения курса почти вдвое продажа таких площадей будет невыгодна. Более перспективной с точки зрения маржинальности может быть продажа недвижимости, приобретенной в самом начале 2000-х годов, но и здесь не стоит забывать об инфляции и общем подорожании товаров и услуг в валюте".

    "На рынке премиального жилья, где стоимость недвижимости выражается преимущественно в валюте, потери продавца из-за курсовой разницы могут составить сейчас 40-50%,— подтверждает Румянцева.— Поэтому если есть возможность, то сделки с продажей разумнее отложить минимум на год-два. За этот период, если смотреть оптимистично, цены могут вернуться к докризисному уровню или близкому к нему".

    Впрочем, некоторые эксперты оценивают ситуацию еще более оптимистично и считают, что дно будет достигнуто уже этим летом и затем рынок начнет восстанавливаться.

    Андрей Воскресенский

    Источник: "Коммерсант-Деньги"

  • Материнский капитал: новшества 2015 года

    2015-04-23
    comment

    Госдума приняла во вторник в первом чтении законопроект, позволяющий тратить средства материнского капитала до исполнения ребенку трех лет на оплату первоначального взноса при получении кредита на строительство или приобретение жилья, сообщает ТАСС.

    Законопроект дает возможность в любой момент со дня рождения (усыновления) второго, третьего или последующих детей "использовать средства материнского капитала на уплату первоначального взноса по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты", отмечается в пояснительной записке к инициативе.

    Большинство российских женщин рискуют остаться без материнского капитала: в Минфине предлагают помогать только нуждающимся 

    По действующему законодательству, использовать средства материнского капитала для оплаты первоначального взноса при получении кредита или займа можно не ранее, чем "по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) этого ребенка".

    Авторы инициативы отмечают, что использование средств маткапитала на улучшение жилищных условий является наиболее востребованным из всех предусмотренных направлений. Так, в 2009-2014 годах в территориальные органы Пенсионного фонда РФ с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала обратились более 3 млн семей, указывают разработчики проекта закона.

    По статистике, более 1,89 млн семей направили данные средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, полученным на приобретение или строительство жилья; 424 семьи использовали средства маткапитала для уплаты первоначального взноса при получении кредита (займа) на строительство или приобретение жилого помещения.

    Источник:http://realty.newsru.com

  • Динамика цен на недвижимость

    2015-04-14
    comment

    За I квартал 2015 г. на первичном рынке жилья увеличилась стоимость всех видов квартир. Средняя стоимость кв. м. в новостройках сейчас достигла 61,035 тыс. руб., сообщает Свердловскстат.

    Среднее увеличение цен на региональном рынке первичного жилья составило 3,7%. При этом больше всего подорожали типовые квартиры— на  5,2% (59,277 тыс. за кв. м.). Меньше подорожали  всего — на 2,7% — элитные квартиры (средняя стоимость кв. м — 83,157 тыс. кв.).

    Цены на «вторичку» практически остались на прежнем уровне: среднестатистическое повышение по рынку — 0,2%. Здесь типовые квартиры, наоборот, сильнее всего упали в цене — на 1,3% (60 тыс. руб. за кв. м.) Заметнее всего подорожали элитные квартиры — на 0,6% (81,373 тыс. за кв. м.), и квартиры улучшенного качества — на 0,3% (68 тыс. за кв. м.).

    На рынке жилья в Екатеринбурге ситуация отличается от региональной. согласно последним данным Уральской палаты недвижимости, с начала года цены на первичном рынке жилья в Екатеринбурге снизились на 3%. По мнению аналитиков, отрицательная динамика продолжится, и к концу 2015 г. цены на жилье упадут до 10-15%.

    Один из определяющих факторов такой тенденции — сохранение прошлогодних объемов строительства при снижении платежеспособного спрса. Как заявил 10 апреля замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин, у города есть потенциал сдать в 2015 г. 1 млн. кв. м. жилья. Но с учетом текущей экономической ситуации, реальный объем строительства достигнет 860-900 кв. м.

    Стагнирующий рынок «вторички» тормозит повышение цен на первичном рынке, о чем уже писал DK.RU. при этом, по словам застройщиков, себестоимость строительства в среднем увеличилась на 20%, поэтому объективных предпосылок для падения розничных цен на квартиры нет. В частности, у девелоперов нет возможности оптимизировать растущие без ущерба качеству.

    Автор: Оксана Сергеева


     

    Источник: Деловой Квартал

  • Атомстройкомплекс и Brusnika застроят ветхий Эльмаш новым жильем

    2015-01-12
    comment

    Изучаем аукционные итоги прошедшего года.

    Отдельные дорогие читатели Портала 66.ru со всей ответственностью заявляют: в ближайший год объемы гражданского строительства упадут в разы. Но екатеринбургские застройщики понакупили себе земли под застройку в течение 2014 года, еще до того как ЦБ поднял ключевую ставку до 17%. И сейчас задают справедливый и резонный вопрос: «И че теперь — не строить?».

    В этом материале мы расскажем, чем пополнился земельный банк местных девелоперов за прошедший год. Иными словами — в каких районах Екатеринбурга нас ожидают большие стройки в ближайшие несколько лет. Правда, «земельным» этот банк можно назвать лишь с большой натяжкой, поскольку абсолютное большинство разыгранных в течение года лотов — это уже застроенные территории, на которых сначала предстоит расселить ветхое жилье, а уже потом проходить межевание, готовить проект планировки и что-то строить.

    Отметим: мы сейчас говорим только о состоявшихся аукционах на право заключения договора о развитии застроенных территорий. А таких за прошлый год было не много: 10. Общая площадь земли, разошедшейся таким образом по застройщикам, составила 41,53 гектара. Количество жилых домов, которые обязаны отселить и снести застройщики, — 28.

    Абсолютный лидер по количеству доставшейся земли — «Атомстройкомплекс». Он отхватил два лота общей площадью 21,47 гектара — на Широкой Речке (19,16) и на Эльмаше (2,31). На втором месте — Brusnika, получившая 10,27 гектара, причем одним лотом и тоже на Эльмаше. Третью строчку занимает компания «Астра Инвест строй», земельный банк которой пополнился 4,15 гектара застроенных территорий в разных районах города: на Химмаше (0,49 га), на Сибирском тракте (3 га) и на улице Белинского (0,66 га).

    Для корпорации «Атомстройкомплекс» стройка на Эльмаше будет первой за долгое время (если не считать комплекса апартаментов на улице Стачек). До середины лета компания должна отселить сразу шесть домов: ул. Даниловская, 4 и 10, ул. Краснофлотцев, 79, 81 и 83, а также ул. Ползунова, 3. На их месте через семь лет появится многоэтажное жилье и садик.

    19 гектаров на Широкой Речке, которые также достались «Атому», — это и вовсе долгая песня, до которой у корпорации еще не скоро дойдут руки. Тем более что ее руководитель Валерий Ананьев уже анонсировал максимальное замедление строительных процессов почти на всех объектах компании.

    Очевидно, что и для компании Brusnika редевелопмент десяти с лишним гектаров земли на Эльмаше будет проходить небыстро. Тем более что у этого застройщика уже есть один подобный подшефный проект — 25 га на Уктусе.

    В компании «Астра Инвест строй» нам сказали, что планируют приступить к строительству жилья на этих территориях уже в 2016 году, так что расселение должно пойти весьма бодрыми темпами, одновременно с проектированием жилых комплексов. Кстати, «Астра» — давнишний надежный партнер компании «Синара Девелопмент». Они и на Широкой Речке вместе строят, и рядом с Центральным стадионом.

    Остальные счастливые обладатели договоров о развитии застроенных территорий:

    «АСЦ Правобережный». От имени компании «Милстрит» он получил 2,82 га в районе улиц Ломоносова, Калинина и 40 лет Октября на Уралмаше.

    НЦ «Северная Казна». 1 гектар в районе улиц Энтузиастов и Шефской, где компания планирует построить вторую очередь ЖК «Демидовский» — опять же на Эльмаше.

    Это очень старый рендер, на котором изображена первая очередь ЖК «Демидовский» (левее) и вторая (правее).

    «Свердловский инструментальный завод». 0,9 гектара в районе улиц Авиационная и Чайковского, за которые велись такие ожесточенные торги, что цена взлетела с 6,4 до 25 миллионов рублей. Через общего директора завод связан с ЗАО УК «Инвестстрой». В прежние годы эта компания была основным кредитором крупнейшей в Екатеринбурге строительной корпорации «Наш дом», основанной серым кардиналом мэрии Владимиром Тунгусовым. Она управляла несколькими паевыми инвестиционными фондами, через которые финансировалось большинство строек «Нашего дома».

    Кстати, на одну из бывших площадок «Нашего дома», некогда финансируемых УК «Инвестстрой», сейчас вышла его наследница — компания «НКС Девелопмент». Участок, о котором идет речь, находится на ВИЗе, на улице Ленинградской. Можно предположить, что и на Авиационной — Чайковского строительство будет вести та же компания.

    ООО «ОргТехПром». Всего 0,8 гектара на улице Белинского, на которых стоит аж два двухэтажных дома. Но за этим лотом скрывается целая история. Это ООО, аффилированное с компанией «Атлас строй», однажды уже выиграло этот участок в 2012 году. Но после долгой череды судебных разбирательств результаты этого и нескольких других аукционов отменили. А накануне новых торгов, назначенных на 8 июля, одно из двух зданий охватил жутчайший пожар — такой, что из окон второго этажа выпрыгивали люди.

  • Цены на недвижимость в 2015 году

    2014-12-11
    comment

    В 2015 году «первичка»  не подешевеет.  С этим утверждением согласны все эксперты. А вот будет ли цена повышаться или останется на прежнем уровне – вопрос спорный. Так, строители уверены, что повышение – неизбежно. 

    Вячеслав Трапезников, исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала»: 
    «В 2010 году стоимость генподряда составляла 23 000 рублей за квадратный метр. Все остальное – сети, покупка земли – это отдельные показатели. Год назад тот же самый объем работ стоил около 30 000 рублей за квадратный метр. А сегодня, начиная строить новый дом, генподряд дешевле 33- 34 тысяч рублей вы не найдете. Лифты «Otis» и прочее оборудование объективно растет в цене в рублях. Стоимость генподряда на дом, который будет контрактоваться в первом-втором квартале 2015 года, уже составит 40 000 рублей за метр плюс стоимость земли. Цены на «первичку» не могут не вырасти. Это экономически невозможно».  
     
    Риэлторы апеллируют к спросу и здравому смыслу.  По их наблюдениям, в 2014 году большой объем сделок на первичном рынке был обусловлен обострением экономических и политических проблем, падением курса рубля. Те, кто стремился сохранить свои сбережения, покупали квартиры в новостройках и поддерживали активность рынка на высоком уровне в первом полугодии. Но, начиная с третьего квартала 2014 влияние этой группы покупателей на рынок начало снижаться. У тех компаний, которые будут поднимать цены, не смогут предложить покупателю оптимальное соотношения «цена-качество», а значит, будут вынуждены замораживать отдельные проекты, считают в Уральской палате недвижимости. 
     
    Татьяна Деменок, генеральный директор ГК ЦН «Северная казна», президент УПН:
    «Сегодня в Екатеринбурге 3,3 млн кв. м на первичном рынке. Этот объем жилья уже строится, материалы закуплены. При планировании проектов, застройщики учитывают прогнозируемую инфляцию, и естественно, закупают все загодя. Поэтому я не соглашусь:  серьезно первичка не подорожает в следующем году».  
     
    По мнению президента Уральской палаты недвижимости, квартиры в новостройках  в 2015 году не будут расти в цене. Кроме того, не исключено снижение количества сделок –   в пределах 10-15%. 
     
    Напоминаем, что за три квартала текущего года первичное жилье в Екатеринбурге в среднем выросло в цене на 7,1%. Сильнее всего в цене выросли квартиры комфорт-класса –  на 11%, а подешевел класс «элит» – -3,3%.
     


    Источник Квадратный Метр 4.12.2014

     
  • Человек года 2014

    2014-12-08
    comment

    Церемонии вручения премии «Человек года — 2014» подошла к концу. Названы все победители в 12-ти отраслевых номинациях, и главной внеотраслевой номинации — «Человек года» по версии «ДК».

    Право определить лауреата главной, внеотраслевой номинации «Человек года» традиционно оставляет за собой редакция «ДК». При выборе главного героя премии мы стремимся учитывать совокупность заслуг человека — для развития целой отрасли бизнеса. И крупные события последнего года, связанные с его персоной. Лауреаты прошлых лет —Михаил ХодоровскийМихаил МаксимовВладислав Тетюхин и Игорь Ковпак.
     
    В 2014 г. «Человеком года» по версии «ДК» стал Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
     
    В 2014 г. «Атомстройкомплекс» приступил в Екатеринбурге к возведению многофункционального комплекса Opera Tower на перекрестке ул. Малышева — Красноармейская. В нем предусмотрено 5 тыс. кв. м качественных офисов класса «А», двухуровневое выставочное пространство на 1,5 тыс. кв.  м, а также апартаменты, гостиница, рестораны и т. д. Стоимость Opera Tower оценивается в 5 млрд руб., строительство рассчитывают завершить в 2016 г. Компания продолжает развивать направление, связанное с апартаментами. Один из ключевых проектов — комплекс «Огни Екатеринбурга», расположенный на перекрестке ул. Белинского — Большакова. Он состоит из 355 апартаментов и сервисно‑инфраструктурного блока. Продолжается инициированное «Атомстройкомплексом» развитие Среднеуральска: в формате частно‑государственного партнерства разработан долгосрочный план до 2023 г., который предусматривает системное и комплексное развитие территории. В частности, будет создан индустриальный парк «Исетский» — под кластер предприятий точного машиностроения. Первая очередь «Исетского» займет территорию в 73 га, в дальнейшем участок планируют расширить до 440 га. Объем инвестиций в проект — более 10 млрд руб.
     
    «Строить жилье за пределами Екатеринбурга и не развивать производственную инфраструктуру — это плодить очередные спальные районы. Например, в Среднеуральске мы работаем над созданием альтернативного центра притяжения, способного конкурировать с Екатеринбургом», — отмечает г-н Ананьев.
     
    Главную премию вечера вручила Татьяна Апрельская, главный редактор журнала «Деловой квартал – Екатеринбург». Она отметила, что для нее важное слово — вдохновление:
     
    «Мы видим, что вы не опускаете руки, и это здорово помогает жить».
     
    Валерий Ананьев продолжил:
     
    «Время такое, что хочется верить в бизнес, в его живучесть. Я преклоняюсь перед бизнесом Екатеринбурга и Свердловской области, потому что благодаря ему наш город хорошеет и становится лучше».
     
    На этом официальная часть церемонии вручения премии «Человек года — 2014» подошла к концу. Напомним, она проходила на сцене Свердловского академического театра драмы. Церемонию провели Марианна Максимовская, заместитель главного редактора РЕН ТВ, и Алексей Фаюстов, директор медиацентра УрФУ, ведущий новостей ТРК «Студия-41». Подробный репортаж читайте в пятницу, 5 декабря, на портале DK.RU.
     

    В числе лауреатов премии «Человек года — 2014»

    • Девелопер года (коммерческая недвижимость) — Игорь Заводовский, соучредитель Общества «Малышева 73»
    • Специальная номинация MicrosoftЧеловек года в IT (за облачные решения в бизнесе) — Алексей Бутаков, директор по развитию бизнеса ГК Softline на Урале
    • Главная внеотраслевая номинация «Человек года» по версии «ДК» — Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»
     
    Авторы: Сергей Дружинин, Андрей Пермяков
     



    Источник: http://ekb.dk.ru/news/

  • Все об апартаментах: мифы и реальность

    2014-12-07
    comment

    Когда речь идет о роскошном жилье в городе, то перед глазами так и вырисовывается картина шикарных апартаментов огромной площадью. Как правило, квартира грез находится очень высоко и оттуда открывается прекрасный вид на город. Однако, несмотря на всю красоту и роскошь апартаментов, помимо плюсов, у них есть и минусы, о которых не все знают.

    В первую очередь при покупке апартаментов, необходимо понимать, что они отличаются от традиционного жилья своим юридическим статусом, являются нежилой недвижимостью, из-за чего в них нельзя прописываться на постоянной основе.

    Еще одно отличие апартаментов от обычных квартир - по другим ставкам начисляются коммунальные и налоговые платежи. «В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час, - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента на 2-2,5 тысяч выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие. Однако экономия на стоимости апартаментов, которая может составлять до 2 млн рублей, покрывает переплату за «коммуналку» на много лет вперед».

    К минусам апартаментов относятся не только более высокие коммунальные платежи, так как расчет идет по тарифам на нежилые помещения, но и высокий налог на недвижимость - 0,5% от расчетной стоимости апартаментов против 0,1% для квартир.

  • Апартаменты. Новый формат жилья.

    2014-11-18

    Приравнять к квартирам
    Власти Москвы совместно с Минстроем РФ инициировали подготовку законопроекта об апартаментах. О работе над таким документом стало известно еще весной этого года, и причин, побудивших поставить вопрос об апартаментах на законодательном уровне, называется несколько. В столице зданий такого типа – нежилых домов с помещениями для постоянного проживания – строится много. По некоторым данным, доля апартаментных комплексов приближается к 30 % от всего объема московских новостроек. Ставший представительным формат недвижимости, несмотря на это, остается невнятным. Он не стандартизирован, не имеет четких параметров, которым должен соответствовать. 
     
    В целом по стране люди в таких домах живут всё-таки не временно, а постоянно, и при этом не обеспечены социальной инфраструктурой, – вместе с апартаментами не строятся детские сады, школы и поликлиники, как это делается в жилищном строительстве. Да и сами здания строятся по требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам, поэтому в их проектах необязательны также и детские и спортивные площадки, просторные парковки. Внутри применяются менее жесткие нормы по инсоляции (естественному освещению) помещений и пр. 
    Всё это связано с тем, что строятся апартаменты на площадках, не предназначенных для жилых домов. То есть когда-то при планировании строительства власти определили, что здесь должен стоять нежилой объект. А для жилья здесь неподходящее место по тем или иным причинам – не та экология, или производство близко. И отвели это место для строительства другого, возможно, офисного здания, гостиницы и т. п. 
     
    Потребности в запланированном объекте не оказалось, зато никуда не делся спрос на жилье. Тогда пустующие площадки стали приобретать для строительства суррогатного жилья – апартаментов – квартир, которые по бумагам являются нежилыми помещениями, и продавать их по более доступным ценам. Рынок хорошо воспринял такие объекты, и апартаменты стали строиться дальше и решать жилищный вопрос граждан. Но, несмотря на это, такие дома жилыми не стали и не пополнили количественные показатели по вводу жилья в эксплуатацию…
    В целом инициатива приравнять апартаменты к жилью воспринята положительно разными участниками рынка. Если это будет достигнуто, то многие проблемы будут решены. Узаконение формата апартаментов, по мнению аналитика рынка недвижимости Михаила Хорькова, необходимо, поскольку они действительно решают жилищный вопрос. Кроме того, они развивают городские территории, так как строятся в основном там, где раньше были неприглядные заброшенные пустыри. Уже это говорит о том, что жилые апартаментные комплексы имеют право быть замеченными и учтенными. 
     
    Что конкретно будет определено в рамках будущего закона, пока неизвестно, как и то, будет ли данный вид недвижимости отнесен к жилью в целом или же частично. 
    Для многих покупателей настораживающим моментом остается ставка налога на данный вид имущества. Будет ли он насчитываться как на квартиры или как на офисные помещения и от какой стоимости? – этот вопрос остается открытым. 
     
    Другие недостатки суррогатного жилья, как оказалось, менее пугают покупателей. Они не останавливают их от покупки благодаря доступной пока стоимости. Апартаменты выбирает, как правило, тот, кто рассчитывал на меньшее: ориентировался на покупку комнаты, а присмотрелся к бюджетным апартаментам, рассчитывал купить квартиру на окраине за 2–2,5 млн рублей, а выбрал жилье ближе к Центру, но в доме, где строят апартаменты.
     
    Два вида екатеринбургских апартаментов 
    Формат апартаментов на екатеринбургском рынке тоже развивается, и не только количественно. И мы уже видим, что в большинстве комплексов, предлагаемых для постоянного проживания, проектные решения максимально приближены к параметрам жилых объектов. Застройщики заинтересованы в том, чтобы сократить стоимость проживания в них, и используют современные способы снижения размера платы за коммунальные услуги, которые, как известно, оплачиваются по тарифам для коммерческих помещений. И добиваются своего. 
     
    Стоимость «коммуналки» в заселенных апартаментах сегодня разнится с обычными квартирами лишь по строке «электроэнергия», да и это нивелируется за счет экономии при использовании двухтарифных счетчиков. К тому же жильцы могут существенно экономить на потреблении тепла, – отключают батареи, если в квартире достаточно тепло. Апартаменты – более современные дома, здесь монтируется горизонтальная разводка труб отопления. Одна моя знакомая живет в комплексе апартаментов в Екатеринбурге на ул. Стачек. Жилье площадью 85 кв. метров по коммунальным тарифам обходится ей в месяц дешевле, чем другая ее трехкомнатная квартира улучшенной планировки в старом доме. Все начисления в обеих квартирах производятся по данным приборов учета. С одной только разницей, – в старой квартире нет тепловых счетчиков, и стоимость отопления, конечно, здесь значительно больше. 
    Кстати, вопрос с постоянной регистрацией по месту жительства, которая в апартаментах невозможна, женщину не заботит, она «прописана» с семьей по другому адресу. Но ребенок ходит в детский сад и поликлинику по адресу апартаментов, для оформления ей было достаточно представить справку из управляющей компании о том, что ребенок проживает именно здесь. Все иные недостатки, как то наличие шумных арендаторов (апартаменты часто приобретаются для сдачи их в аренду), мусор, большое количество квартир на этаже, по словам жильцов, присущи апартаментам не больше, чем обычным жилым домам.
     
    Доля рынка
    В настоящее время в Екатеринбурге доля апартаментов на рынке строящейся недвижимости составляет 7 %, или 213 тыс. кв. метров. До 20 %, о которых говорят некоторые застройщики, как видим, еще далеко. По данным Уральской палаты недвижимости, семипроцентная доля апартаментов установилась с конца 2012 года, когда произошел значительный количественный рост этого сегмента новостроек – до 102 тыс. кв. метров. А вообще, как известно, старт данному процессу был дан в 2010 году, когда компания «Атомстройкомплекс» объявила о начале строительства комплекса из трех зданий на ул. Стачек в районе Эльмаша. 
     
    На сегодняшний день в списке строящихся в Екатеринбурге апартаментов – 17 объектов. Среди них сданные в эксплуатацию – дома в пер. Курьинском, 10а и лофты бизнес-центра «Манхэттен». Есть апартаменты верхнего ценового уровня – «Башня «Исеть» (220–300 тыс. рублей за кв. м), «Opera Tower» на ул. Малышева – Красноармейская (120–145 тыс. рублей за кв. м), «Главный проспектъ» на пр. Ленина–Шейнкмана (120–190 тыс. рублей за кв. м), а также апартаменты «эконом-класса» – «Олимп» на ЖБИ (41–61 тыс. рублей за кв. метр), «Уктус» на ул. Прониной (55–61 тыс. рублей за кв. м), «Стрела» на ул. Летчиков, 7 (61 тыс. рублей), «Октава» на ул. Крестинского (52– 60 тыс. рублей) и другие. Один апартаментный комплекс («Мечта») строится в г. Верхняя Пышма на ул. Машиностроителей, 6а. 
     
     – Сегмент апартаментов характеризуется большим разбросом цен, – отмечает Михаил Хорьков. – Но все объекты в нашем городе можно разделить на две группы – комплексы с компактными апартаментами, рассчитанными на массовый спрос с небольшим бюджетом покупки, и премиальные апартаменты, рассчитанные на покупателей, которые хотят жить в новом доме в центре мегаполиса. 
     
    Апартаментов в Центре строится больше, чем классических квартир, а число желающих купить новостройку здесь достаточно велико для того, чтобы дорогие апартаменты, несмотря на их стоимость и отличие от жилья, рассматривались покупателями как аналог квартир. 
     
    Апартаменты первой группы строятся в удаленных районах за пределами привлекательных территорий и предлагаются по 50–100 тыс. рублей за кв. метр. Ввиду того, что здесь сравнительно небольшие площади квартир, итоговая стоимость объектов не превышает доступного ценового значения. 
     
    Премиальный сегмент апартаментов, который возводится в центральной части мегаполиса, предлагается по цене от 100 до 300 тыс. рублей за кв. метр. Реализуются объекты по договору долевого участия в строительстве, договору паевого участия, инвестиционному договору, предварительному договору купли-продажи, договору покупки будущей недвижимой вещи и договору соинвестирования.
     
    Вид апартаментов, при котором они встроены в структуру зданий иного назначения – деловых офисных центров, например, на нашем рынке мало востребован. Такие объекты есть, но в целом покупателям не очень нравится предложение жить на верхних этажах бизнес-центра. И в некоторых случаях застройщики, изначально предусмотревшие такой вариант, оперативно отреагировали на отсутствие спроса, своевременно переформатировали апартаменты в обычные офисные помещения и реализовали их на рынке. Так поступила, например, компания Кросс-девелопмент (бизнес-центр «Кливер-парк»).
     
    По срокам сдачи апартаментов в эксплуатацию аналитики УПН не замечают расхождений с первичным рынком жилья. Переносы на поздний срок наблюдаются, но небольшие и нечастые. Замороженных объектов нет. Вообще сроки реализации апартаментов на рынке соответствуют ценовой категории объектов. Дорогие объекты здесь, как в других сегментах рынка, продаются дольше и могут стоять на продаже 2–3 года после сдачи дома, и это нормальная рыночная экспозиция для данной категории жилья. Недорогие апартаменты продаются достаточно быстро. По оценке аналитиков УПН, доля нереализованных объектов этого плана в сдаваемых домах составляет 5–10 %, что характерно и для многих обычных новостроек. 
     
     
    Источник: газета "Есть Вариант!"
     

Заявка на звонок

оставьте Ваш номер телефона и наши менеджеры
Вам перезвонят

политика конфиденциальности
×

Заявка

оставьте Ваш номер телефона и наши менеджеры
Вам перезвонят

политика конфиденциальности
×

Заявка на квартиру

оставьте Ваш номер телефона и наши менеджеры
Вам перезвонят

политика конфиденциальности
×